Le rendement locatif immobilier : la maîtrise de la dette !

Le rendement locatif est considéré à bien des égards comme l’indicateur de performance par excellence d’un investissement dans l'immobilier. Comme il est synonyme d’efficacité, il est donc primordial de pouvoir bien le calculer en ayant toutes les cartes en main. Découvrez alors comment le rendement locatif peut vous aider à bien choisir votre investissement et comment le calculer.

Définition rendement locatif d'un investissement locatif

Pour un bien immobilier, le rendement locatif est par définition le ratio qui mesure le revenu brut que rapporte la location du logement par rapport au prix d'achat et de revient du bien concerné. Le rendement locatif s'exprime généralement en pourcentage et se calcule sur une base annuelle.

Rendement locatif moyen d'un investissement locatif

En France, le rendement locatif brut d'un investissement immobilier est de 5,9% en moyenne. Des écarts importants existent entre les grandes métropoles françaises. La rentabilité locative d'un investissement immobilier est meilleure en province avec plus de 7% en moyenne qu'à Paris. Dans la capitale, le rendement locatif d'un investissement immobilier s'élève à 3,5% en moyenne en raison du niveau très élevé des prix immobiliers.

Bien immobilier locatif & rendement locatif : combien ça rapporte ?

Le rendement locatif "net" d'un investissement immobilier varie le plus souvent de 2 à 7 %, voire davantage dans certains cas. La performance dépend notamment du type de logement, sachant qu'au mètre carré, les petites surfaces rapportent davantage que les grandes.

LES STUDIOS ET LES T1

Ces petites surfaces rapportent davantage que les grandes au mètre carré, mais les locataires changent plus souvent. Un turnover qui implique davantage de vacance locative et des remises en état plus fréquentes, ce qui impacte forcément le rendement locatif. En d'autres termes, le rendement plus élevé compense le risque plus important.

LES GRANDS APPARTEMENTS ET LES MAISONS

Au mètre carré, ces grandes surfaces sont moins rentables. Mais leurs locataires sont plus stables puisqu'il s'agit le plus souvent de familles. En outre, elles ont tendance à s'approprier davantage la maison ou l'appartement. Du coup, elles l'entretiennent mieux, ce qui diminue les frais d'entretien supportés par le propriétaire-bailleur. Des frais d'entretien qui pèsent forcément sur la rentabilité.

DEUX ET TROIS PIÈCES

En terme d'investissement locatif ces logements marient les qualités des petites et des grandes surfaces. Turnover raisonnable, stabilité des locataires correcte, vacance locative et frais de remise en état limités. Leur rendement comme le risque restent corrects. Dans le neuf, ces logements sont bien adaptés aux investissements sous défiscalisation Pinel.

L'IMPACT DE L'EMPLACEMENT

Le rendement locatif est plus faible sur les adresses les plus recherchées, puisque ce sont les plus chères en termes de prix. Mais ces secteurs sont plus sûrs en termes de valorisation, ceci compensant cela.

En résumé : le bon rendement locatif est celui qui vous permet d’atteindre vos objectifs !

Calcul du rendement locatif d'un bien immobilier

Comment calculer le rendement locatif de votre bien immobilier ?

Le calcul du rendement locatif "brut" d'un investissement immobilier.

• Correspond à 100 x (loyer mensuel x 12) / prix d'achat du bien.

Bon à savoir : Le rendement locatif brut d'un investissement locatif est un premier indicateur très utile. Il permet de comparer pour chaque bien immobilier les charges ou encore la fiscalité. Cela dit, la rentabilité brute ne donne qu'une première indication et d'autres facteurs doivent être pris en compte pour un calcul plus précis.

Le calcul de la rentabilité locative "nette" d'un investissement locatif.

• Correspond à (100 x (loyer mensuel x 12) - charges non récupérables - taxe foncière - frais de gestion - impôts - IFI ) / prix d'achat du bien.

Bon à savoir : Ici, vous avez une idée bien plus précise de la rentabilité locative. Cette approche tient compte des entrées et des sorties d'argent et vous permet de mieux mesurer les tenants et les aboutissants de votre investissement immobilier.

Vous devez intégrer tous ces éléments dans la simulation financière qui vous permettra de bâtir ainsi votre plan de financement et de gérer au mieux votre cashflow !

Comment calculer votre cashflow pour un investissement immobilier ?

Le calcul du cashflow généré par votre investissement immobilier locatif est plutôt intuitif. Il s’agit de l’ensemble de vos recettes desquelles on soustrait les dépenses liées à votre investissement immobilier.

De la même manière, le bon sens dicte qu’il faut générer un cashflow immobilier positif pour gagner de l’argent grâce à votre investissement immobilier locatif.

Il existe deux grand types d’investissements locatifs dans l’immobilier d'investissement locatif.

Le premier est l’investissement dit "de rendement". On mène une stratégie agressive pour générer des revenus mensuels grâce aux loyers, qui sont supérieurs aux dépenses mensuelles qu’on engage. Quand on se lance dans l’immobilier locatif, c’est généralement vers ce type de bien immobilier que l’on se tourne.

Cependant, certaines stratégies d’investissement, dites « patrimoniales » demanderont un effort d’épargne, et donc un cashflow négatif, et joueront sur la plus-value à la revente plutôt que sur la rentabilité immédiate.

C'est pour cela que les "vendeurs d'appartement" de défiscalisation Pinel ou LMNP intègrent à leur modèle de vente non pas la rentabilité "réelle" qui tourne très souvent autour de 1% à 2%, mais la perspective d'un gros gain au terme du crédit.

Je veux ici vous sensibiliser sur les dangers de ces méthodes de ventes. Dans les faits, vous êtes bien propriétaire non pas de votre bien mais de votre crédit ! Là est toute la nuance car vous ne saurez qu'au terme de celui-ci 20 à 25 ans si c'était une bonne opération. Rappelons que les intérêts de la défiscalisation se portent eux sur 10 à 12 ans.

Vous devrez donc avoir recours à un vrai conseil qui saura vous accompagner dans la durée et faire évoluer le rendement locatif avec de l'ingénierie patrimoniale afin de ne pas tomber dans l'erreur d'investissement du débutant !

Avez-vous déjà envisagé de façon précise la réponse aux questions suivantes ?

• Que représente mon acquisition dans mon patrimoine existant et futur ?

• Combien de temps vais-je le conserver ?

• Ai-je besoin de trésorerie pour d’autres projets ?

• Comment vont évoluer mes flux de trésorerie dans les 10, 20 ou 30 prochaines années ? (on parle bien ici des revenus et des charges) ;

• Quels sont mes objectifs de vie et de confort réels ?

Depuis que j'exerce la profession d'ingénieur patrimonial dans mon cabinet de conseil en gestion de patrimoine et d'investissement chez Arturo Wealth Management, je fais le constat accablant suivant.

• Vous, investisseur n'avez jamais vraiment formalisé et répondu de façon précise à ces questions,

• Plus surprenant, votre banquier ne vous posera que très rarement ce type de question !

• La cerise sur le gâteau est que 9 fois sur 10 les consultants patrimoniaux (les vendeurs de produit Pinel) manquent de "déontologie" sur le traitement de ces questions là, une commission étant à la clé !

À aucun instant ces éléments induisent de façon directe ou indirecte la façon de faire une opération et pourtant, cela peut remettre en cause tout l'intérêt ou la pertinence de l'opération.

Mais aussi cela peut changer radicalement la façon de financer votre investissement immobilier !

Enfin, vous, investisseur, vous vous engagez sur 10, 15, 20 voire 30 ans avec comme seule question stratégique : ai-je les moyens aujourd’hui, d’emprunter ?

Pas de panique, ici on a les solutions !

La dette ce n'est que de l'épargne à l'envers, à la seule différence que cet actif ne vous appartient pas. Ce qu'il faut comprendre c'est que la dette permet de lever plus de fonds que ceux que vous détenez. Il est intéressant de savoir que la durée moyenne d'un prêt est de 22 ans quand sa durée de conservation n'est que de 6,9 ans !

La dette ne sert plus de nos jours à rembourser un emprunt, mais bel et bien à porter un projet !

Vous devez donc arrêter d'empiler les strates de crédits les unes sur les autres sans avoir une stratégie d'investissement, de vrais conseils et des compétences à vos côtés.

Le paiement comptant

Il transforme votre liquidité en investissement mais n'augmente pas votre patrimoine.

Le paiement à crédit

Il vous permet de conserver votre liquidité et d'utiliser la dette pour acquérir du patrimoine. Mais il est aussi là pour gérer et faire face aux imprévus.

Le crédit amortissable

Vous vous exposez à une immobilisation importante de votre patrimoine. Vous vous exposez à un déséquilibre entre vos liquidités et votre foncier. Bien souvent les mensualités sont élevés et pour finir le taux réel et supérieur au taux annoncé.

Le crédit in fine

Bien que peu pratiqué, celui-ci vous permet de bénéficier d'un équilibre entre vos liquidités et votre part d'investissement foncier.

Vous l'aurez compris, le recours au crédit n'est pas sans conséquence. C'est pourquoi il est important d'avoir recours lors de vos analyses et prises de décisions à une approche globale.

Avec des chiffres on comprend mieux !

Madame Leclerc est artiste peintre de formation, sans revenu d'activité salariée et possède des biens immobiliers dits de rapport, qu'elle a hérité pour un montant de 1 M€. Ceux-ci lui rapportent un peu moins de 40 000 € par an de loyers bruts.

Madame Leclerc possède par ailleurs près de 1 M€ supplémentaire de bien d'usage (sa résidence principale et secondaire) qui la place à l'IFI pour près de 4 000 €.

Le conseiller patrimonial initial qu'elle a consulté (un consultant patrimonial en produit Pinel/LMNP) à orienté son conseil sur 2 axes :

• Diminuer l'IFI en vendant un des studios de son bien immobilier de rapport (environs 160 k€) et l'investir dans un projet de LMNP en cash.

• Avoir une fiscalité plus faible compte tenu de ses revenus fonciers et de son reste à vivre.

• Bien évidement, le conseil est gratuit étant donné que celui-ci désire vendre le LMNP !

Madame Leclerc étant très prudente se renseigne et demande autour d'elle si c'est la meilleure solution pour son investissement locatif ? Une personne aguerrie dans le monde de l'investissement locatif lui conseille d'avoir recours à un second avis quitte à payer une petite étude vu les sommes en jeu !

En bien, je vous le donne dans le mille, après analyse de la rentabilité locative, notre vision sur la résolution de la problématique était quelque peu différente. Bien moins lucrative pour le CGP mais tellement plus déontologique et rentable pour le client !

Notre conseil se porta sur la vente de plusieurs biens immobiliers au lieu d'un seul bien immobilier (soit 450 000 € de cession). D'acheter pour près de 600 000 € de bien en LMP. Et de financer l'acquisition avec un prêt sur 15 ans en in fine de 400 000 €. Une assurance-vie de 250 000 € nantie et un apport de 200 000 € vis-à-vis de la situation personnelle de Madame Leclerc.

En conséquence, Madame Leclerc est sortie de l'IFI et génère un revenu supplémentaire net d'impôt de 10 000 € / an. Elle a au passage augmenté son actif foncier grâce à l'investissement locatif immobilier et surtout elle a équilibré ses masses patrimoniales !

Alors n'hésitez plus, faites appel à un ingénieur patrimonial comme le cabinet conseil en gestion de patrimoine Arturo Wealth Management. Nous ne vendons pas de produit, mais prodiguons des conseils bien plus rémunérateurs !

Quelle que soit votre situation, nous avons une solution. Tant pour ceux qui désirent investir que pour ceux qui recherchent des solutions après avoir été piégé par les sirènes de la défiscalisation. Tout n'est pas perdu, il est toujours temps de faire quelque chose !