Un logement vide mis en location rapporte des revenus locatifs au propriétaire, qui sont imposés au titre des revenus fonciers. Ces derniers viennent augmenter le revenu imposable global du foyer et alourdir sa facture fiscale, particulièrement si le contribuable est assujetti aux tranches marginales supérieures.
C’est donc un frein à l’investissement et à l’augmentation du patrimoine immobilier, frein qu’est venue pallier la loi Balladur de 1993, en instaurant l’imputation du déficit foncier.
Le principe est simple : lorsque le propriétaire d’un bien mis en location supporte des charges plus élevées (travaux, taxes, primes d’assurances) que ce que celui-ci lui rapporte en revenus locatifs, il se trouve alors dans une situation de déficit foncier. Ce dernier peut être imputé, sous conditions, du revenu global imposable.
'' Le déficit foncier est en effet une stratégie de défiscalisation permettant aux contribuables de déduire les charges liées à la mise en location de biens immobiliers, tels que les travaux de rénovation, les charges de copropriété, les intérêts d'emprunt, etc. de leurs revenus fonciers. ''
Déficit foncier, qui consulter ?
Pour faire du déficit foncier, il est important de consulter un professionnel de la fiscalité immobilière. En effet, le déficit foncier correspond à la situation où les charges foncières telles que les intérêts d'emprunt, les dépenses de travaux, les charges de copropriété, la taxe foncière, etc. sont supérieures aux revenus fonciers tirés de la location d'un bien immobilier.
Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il est nécessaire de louer un bien immobilier, nu ou meublé, et de déduire l'ensemble des charges déductibles des revenus fonciers. Ces charges déductibles permettent de créer un déficit foncier qui peut être imputé sur le revenu global du contribuable, réduisant ainsi le montant de l'impôt sur le revenu à payer.
Le régime réel d'imposition est souvent plus avantageux pour les contribuables qui souhaitent optimiser leur fiscalité immobilière et bénéficier du déficit foncier. En optant pour ce régime, les contribuables peuvent déduire l'ensemble des charges supportées pour la mise en location d'un bien immobilier, ce qui peut engendrer un déficit foncier.
Il est également possible d'investir dans des dispositifs de défiscalisation immobilière tels que la loi Pinel, la loi Malraux, la loi Robien, la loi Borloo, la location meublée non professionnelle LMNP, les monuments historiques, les SCPI, etc.
Ces dispositifs permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie d'un investissement dans l'immobilier locatif. Il est donc essentiel de se faire conseiller par un expert en fiscalité immobilière pour optimiser son investissement locatif, réduire son impôt sur le revenu et créer un déficit foncier.
En consultant un professionnel compétent, les contribuables pourront bénéficier d'un accompagnement personnalisé pour mettre en place une stratégie fiscale efficace et en conformité avec la réglementation en vigueur.
Comment préparer un projet de déficit foncier ?
Pour préparer son projet de déficit foncier, il est important de bien comprendre les différentes notions liées à ce dispositif fiscal. Le déficit foncier est en effet une stratégie de défiscalisation permettant aux contribuables de déduire les charges liées à la mise en location de biens immobiliers, tels que les travaux de rénovation, les charges de copropriété, les intérêts d'emprunt, etc. de leurs revenus fonciers.
Pour créer un déficit foncier, il est nécessaire d'investir dans un bien immobilier locatif nécessitant des travaux de rénovation. Ces travaux doivent être réalisés et déclarés dans l'année de leur réalisation.
Une fois le bien mis en location, les charges déductibles des revenus fonciers seront soustraites des loyers perçus, créant ainsi un déficit foncier. Ce déficit peut alors être imputé sur le revenu global du contribuable, permettant de réduire son impôt sur le revenu.
Si le montant des charges déductibles est supérieur aux revenus fonciers, le déficit peut être reporté sur les années suivantes. Il est donc essentiel de conserver une bonne gestion de ses revenus locatifs et fonciers pour optimiser les avantages fiscaux du déficit foncier.
Il est également important de choisir le régime fiscal le plus adapté à sa situation, notamment entre le régime micro foncier et le régime réel d'imposition. Le régime réel permet une déduction plus importante des charges, mais nécessite une comptabilité plus rigoureuse.
Fonctionnement de la déclaration du déficit foncier
Il s’agit d’un déficit imputable sur le revenu global du contribuable, au moins pour la partie provenant des dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunt. La fraction du déficit foncier issue des intérêts d'emprunts n'est déductible des revenus fonciers que durant les 10 années qui suivent.
Imputer le déficit foncier sur le revenu global donne la possibilité de le réduire sur sa déclaration de revenus à soumettre à l'administration fiscale : vous diminuez donc du même coup votre impôt sur le revenu. Pour déclarer votre déficit foncier, vous devez remplir le formulaire n°2044 et le joindre à votre déclaration de revenus globale avec le formulaire n° 2042.
Faites bien attention à conserver et archiver les justificatifs sur vos charges déclarées (facture, plan, photographie ou autre élément), c’est-à -dire tous les documents permettant d'établir la nature et le montant des charges supportées avec précision. Il est tout à fait possible que l'administration fiscale exige de consulter ces pièces justificatives afin de contrôler le bien fondé de la déduction foncière.
Déficit foncier, quelles sont les limites du dispositif ?
Le dispositif déficit foncier est une stratégie d'optimisation fiscale permettant aux contribuables de réduire leur revenu imposable en déduisant les charges foncières liées à la mise en location d'un bien immobilier. Cependant, ce dispositif comporte certaines limites et conditions à prendre en compte.
Tout d'abord, seules les charges foncières réelles et documentées peuvent être déduites des revenus fonciers. Les dépenses de travaux de rénovation, les intérêts d'emprunt, les charges de copropriété, la taxe foncière sont des exemples de charges déductibles.
Il est important de garder à l'esprit que toutes les dépenses ne sont pas déductibles et qu'elles doivent être justifiées auprès de l'administration fiscale. De plus, le déficit foncier ainsi créé ne peut être imputé que sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.
Si ce déficit dépasse ce montant, l'excédent peut être reporté sur les années suivantes, dans la limite de 10 ans. Cependant, il est à noter qu'en cas de cession du bien immobilier, le déficit reporté est perdu.
Par ailleurs, le dispositif déficit foncier ne concerne que les biens immobiliers loués nus. Les biens en location meublée ou les investissements dans des SCPI ne sont pas éligibles à ce régime.
De plus, les revenus locatifs doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers et ne peuvent pas être déclarés dans le cadre du régime micro foncier.
Enfin, il est important de souligner que le déficit foncier ne peut pas être utilisé pour réduire l'impôt sur la fortune immobilière IFI ni être imputé sur d'autres revenus comme les plus-values immobilières.
De même, les règles d'imputation et de report des déficits fonciers sont strictement encadrées par le code général des impôts et toute erreur ou omission dans la déclaration peut entraîner des pénalités de la part de l'administration fiscale.
Comment bien utiliser le déficit foncier ?
Le déficit foncier est une notion essentielle en matière de fiscalité immobilière. Il permet au contribuable de déduire de ses revenus fonciers toutes les charges liées à la gestion de son bien immobilier, telles que les intérêts d'emprunts, les travaux, les taxes foncières, les charges de copropriété, etc.
En d'autres termes, il s'agit du montant des dépenses déductibles qui est supérieur aux revenus fonciers perçus. Lorsque le montant des charges déductibles est supérieur aux revenus fonciers, on parle de déficit foncier.
Ce déficit peut être imputé sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700 par an. Au-delà de ce plafond, le déficit peut être reporté sur les 10 années suivantes et imputé sur les revenus fonciers futurs. l'imputation du déficit foncier permet ainsi de réduire l'imposition sur le revenu en diminuant le revenu imposable du contribuable.
Par exemple, si un contribuable perçoit des revenus fonciers de 10 000 et supporte des charges déductibles de 15 000, il pourra créer un déficit foncier de 5 000. Ce déficit sera déduit de son revenu global, ce qui aura pour effet de réduire son impôt sur le revenu.
Il est important de noter que le déficit foncier ne peut pas être imputé sur les revenus du patrimoine, les plus-values immobilières ou les revenus de capitaux mobiliers. De plus, il ne peut pas non plus être utilisé pour diminuer l'impôt sur la fortune immobilière IFI.
Pour bénéficier du déficit foncier, il est nécessaire de souscrire un régime réel d'imposition et de déclarer ses revenus fonciers en détail dans sa déclaration de revenus. Il convient également de conserver toutes les pièces justificatives des charges déductibles pour pouvoir les présenter en cas de contrôle de l'administration fiscale.
Ainsi, bien utiliser le déficit foncier peut offrir aux contribuables un avantage fiscal non négligeable, notamment dans le cadre d'un investissement locatif. Il est cependant conseillé de se faire accompagner par un professionnel de la fiscalité pour optimiser au mieux cette stratégie fiscale.
Quels sont les pièges à éviter du déficit foncier ?
L’usage du déficit foncier doit respecter le cadre fiscal et les règles établies. Puisqu’il ne concerne que les immeubles à usage d’habitation, n’essayez pas de profiter de ce dispositif pour des immeubles professionnels ou commerciaux.
De plus, gardez en tête que la location du bien doit être continue et effective durant au moins trois ans.
Autre piège à éviter avec le déficit foncier, c’est d’essayer d’intégrer ce mécanisme fiscal pour tous les travaux de qui ne doivent pas être pris en compte (construction, rénovation et agrandissement), au risque d’un redressement fiscal.
Le déficit foncier et la revente
Le déficit foncier ne peut pas s’appliquer dans le cadre de la vente du bien immobilier concerné. En effet, il n’est pas possible de revendre un logement, ou même de le reprendre à titre d’habitation pour usage personnel, tout en faisant du déficit foncier avant le terme de la 3e année qui suit la mise en place du dispositif.
Si le propriétaire vend son bien immobilier alors qu’il bénéficie de cette astuce fiscale, il est dans l’obligation de rembourser l’avantage perçu grâce au mécanisme.
En cas de départ du locataire avant la fin de la 3e année suivant l’imputation du déficit foncier, le propriétaire est dans l’obligation de trouver un nouveau locataire au plus vite.
En revanche, au terme de la 3e année, revendre un bien ancien qui a été rénové grâce au déficit foncier permet de réaliser une plus-value intéressante. Les travaux permettent de valoriser le bien et de le revendre plus cher que son prix d’achat.
Le déficit foncier et les SCPI
L’imputation du déficit foncier sur le revenu global, c’est-à -dire les dépenses liées aux charges hors intérêts d’emprunt, s’applique aux revenus fonciers provenant d’immeubles détenus par des particuliers ou des SCI qui ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés.
Une SCPI qui investit dans des biens à rénover peut, dans ce cadre, bénéficier du déficit foncier. Les charges et dépenses liées aux travaux sont alors déductibles des revenus fonciers du détenteur des parts, en fonction de sa participation dans la SCPI.
Le système fonctionne sur le même modèle que pour un propriétaire particulier. Seule condition pour bénéficier du déficit foncier : le détenteur des parts doit conserver ces dernières pendant au moins 3 ans.
Déficit foncier, les 10 questions fréquentes
Voici les 10 questions les plus fréquemment posées à ce sujet.
1. Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier se caractérise par un déséquilibre entre les charges liées à un bien immobilier loué et les revenus fonciers qu’il génère. Ce déficit peut être déduit du revenu global du contribuable sous certaines conditions.
2. Quels sont les travaux déductibles dans le cadre du déficit foncier ?
Les dépenses de travaux réalisés dans le cadre de la rénovation ou de l’amélioration d’un bien immobilier peuvent être déduites des revenus fonciers dans le cadre du déficit foncier.
3. Comment calculer le déficit foncier ?
Le déficit foncier se calcule en soustrayant les charges déductibles des revenus fonciers bruts. Si le montant des charges est supérieur aux revenus fonciers, un déficit foncier est constaté.
4. Comment imputer les déficits fonciers ?
Les déficits fonciers constatés peuvent être imputés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Ils permettent de réduire le revenu global imposable du contribuable.
5. Quelles sont les limites du déficit foncier ?
Le déficit foncier ne peut pas être imputé sur les revenus exceptionnels, ni dépasser un certain montant fixé par la loi. De plus, certaines dépenses, comme les intérêts d’emprunt, ne sont pas déductibles dans le cadre du déficit foncier.
6. Comment déclarer un déficit foncier aux impôts ?
Pour déclarer un déficit foncier aux impôts, il convient de remplir la déclaration de revenus en mentionnant le montant des charges déductibles et en joignant les justificatifs nécessaires.
7. Quels sont les avantages fiscaux du déficit foncier ?
Le déficit foncier permet de réduire le montant de l’impôt sur le revenu à payer en imputant les déficits sur les revenus imposables du contribuable. Il constitue donc un avantage fiscal pour les propriétaires bailleurs.
8. Quelle différence entre régime réel d’imposition et régime micro foncier ?
Le régime réel d’imposition permet de déduire l’ensemble des charges et des dépenses liées à la location d’un bien immobilier, dont le déficit foncier. Le régime micro foncier permet quant à lui de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers sans possibilité de déduire les charges réelles.
9. Quels sont les risques liés au déficit foncier ?
Il est important de bien prendre en compte les contraintes et les limites du déficit foncier pour éviter tout redressement fiscal de la part de l’administration fiscale. Il convient de respecter les règles en vigueur et de conserver les justificatifs des travaux et des charges déductibles.
10. Comment optimiser le déficit foncier ?
Pour optimiser le déficit foncier, il est recommandé de réaliser des travaux de rénovation ou d’amélioration éligibles à la déduction. Il est également possible de regrouper plusieurs biens immobiliers en déficit foncier au sein d’une Société Civile Immobilière SCI pour mutualiser les déficits et maximiser les avantages fiscaux.