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Comment optimiser mes donations ?
Maison, immeuble ou encore appartement, vous souhaitez optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier. L’anticipation est primordiale. Que la transmission intervienne au jour de votre décès ou de votre vivant, différentes options s’offrent à vous, obéissant à des modalités fiscales plus ou moins avantageuses.
Optimiser mes donations - La SCI
La Société Civile Immobilière (SCI), figure parmi les outils les plus intéressants pour transmettre un patrimoine immobilier et à plus forte raison dans un cadre familial. Il s’agit tout d’abord d’une structure juridique, constituée par des associés détenant respectivement des parts sociales à hauteur de leur apport. La création d’une SCI permet d’échapper au régime de l’indivision, état dans lequel deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’une même chose.
La société civile immobilière facilite la transmission d’un patrimoine immobilier.
La cession de parts effectuée de manière successive constitue un moyen de transmission de patrimoine.
En matière de donation, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros par enfant sans besoin de procéder au paiement de droits de donation. La loi prévoit un abattement à hauteur de 100 000 euros par enfant, renouvelable tous les 15 ans.
Optimiser mes donations - Fonctionnement et conséquences
La transmission d’un bien est immédiate et le transfert de propriété se fait aussitôt que l’acte de donation est réalisé. Il vous est conseillé de faire l’acte de donation devant un notaire pour éviter d’éventuelles contestations.
Il faut bien réfléchir avant de décider de faire une donation. En effet, une fois la donation faite, le donateur ne peut plus récupérer le bien dont il a transféré la propriété. La donation est irréversible. Une donation peut être faite à un héritier légal. Mais il est également possible de faire une donation à une personne que la loi ne désigne pas comme héritier en cas de décès du donateur.
Dans la plupart des cas, la donation est faite à ses descendants (enfants ou petits-enfants) ou à son conjoint. La donation a pour principale conséquence de réduire la valeur du patrimoine du donateur du temps de son vivant. Ainsi, lors du décès du donateur, les héritiers n’auront à supporter qu’un coût réduit puisque la part taxable sera également réduite.
Optimiser mes donations - Quels sont les différents types ?
La donation en pleine propriété
Il s’agit de transférer la propriété pleine et entière au donataire. Celui-ci peut dès lors jouir du bien ou du capital donné comme il le souhaite. Ce bien lui appartient dans son ensemble. Ce type de donation est avantageux car il permet d’obtenir un abattement important. Le montant de celui-ci dépend de la qualité du donataire (enfant, conjoint, etc.).
La donation en nue-propriété
Dans le cadre d’une donation en nue-propriété, seule la propriété est transférée au donataire. Le droit d’usage appelé usus demeure dans les mains du donataire le temps de son vivant. Elle est principalement utilisée dans le cas d’un don portant sur un bien immobilier car il permet au donateur de transférer la propriété au donataire (ce qui avantage ce dernier) tout en conservant le droit de l’utiliser donc de l’habiter.
Le don manuel
Le don manuel concerne un don de somme d’argent. Ce type de donation est tout à fait possible. Il n’entraîne pas d’impôt supplémentaire au moment de la transmission dès lors que le montant n’excède pas 31.865 euros.
Optimiser mes donations - Opter pour une donation
Effectuer une donation au profit de ses enfants permet d’optimiser la transmission d’un patrimoine immobilier. Cela évite de payer des frais au titre des droits de succession. Ces derniers sont vus comme un impôt auquel il convient de déduire une réduction forfaitaire, aussi appelée abattement.
Lorsque des parents procèdent à une donation d’un bien immobilier tous les quinze ans, d’une somme inférieure à 100 000 euros au profit de leurs enfants, ces derniers ne paieront pas d’impôts et ne seront pas redevables vis-à-vis de l’administration fiscale.
Parmi les différentes donations, la donation-partage semble être une option intéressante. Ce dispositif permet de transmettre et de répartir les biens de la future succession. Le fonctionnement de cette donation partage est simple, il s’agit concrètement de transmettre par avance des biens.
Vous pouvez tout de même conserver l’usufruit du bien faisant l’objet de la donation.
Ensuite, en procédant à une donation-partage, les biens ne sont pas évalués au jour du décès du défunt mais au jour de la donation, à l’inverse d’une donation simple.
Le droit de propriété d’un bien immobilier se divise en deux parties avec d’un côté l’usufruit, qui constitue le droit de d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, et de l’autre côté la nue-propriété qui constitue le droit de disposer du bien tel que le vendre.
Optimiser mes donations - Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété procède à une division de la pleine propriété d’un bien, en distinguant d’un côté l’usufruit du bien et de l’autre la nue-propriété.
Ce mécanisme permet de donner la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit. Dans cette situation, il y a donc un usufruitier et un nu-propriétaire. C’est au décès de l’usufruitier que le nu-propriétaire deviendra entièrement propriétaire du bien, objet du démembrement. Le nu-propriétaire obtient donc la pleine propriété.
L’avantage du dispositif de démembrement est la possibilité pour l’usufruitier de conserver l’usage du bien tout en anticipant sa succession eu égard au fait, qu’à la survenance de son décès, le nu-propriétaire devient simplement propriétaire. Dans un cadre familial, le démembrement de propriété d’un bien immobilier semble adapté afin d’optimiser la transmission de patrimoine puisque le nu-propriétaire qui devient le propriétaire ne paie pas de droits de succession.
À travers ce dispositif, lorsque la nue-propriété est donnée et l’usufruit conservé par l’usufruitier, les modalités fiscales sont celles de la donation, avec un abattement fixé à 100 000 euros tous les 15 ans. Néanmoins, dans le cas d’un démembrement, les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, qui dépend elle-même de l’âge du donateur.
Il est aussi possible de démembrer les parts sociales entre les associés d’une SCI. Un associé peut détenir l’usufruit du bien tandis que l’autre détient la nue-propriété.
Optimiser mes donations - Opter pour une assurance décès
Le contrat d’assurance décès permet de verser un capital ou une rente au bénéficiaire désigné dans le contrat dans le cas où l’assuré décède. Le capital est versé dès lors que le décès intervient dans la période où le contrat court. Le capital versé en cas de décès aux bénéficiaires est fixé dès la conclusion du contrat et reste fixe. Si à l’issue du contrat, l’assuré est toujours en vie, les sommes qu’il a versées ne font l’objet d’aucun remboursement et le capital n’est pas versé aux bénéficiaires.
Optimiser mes donations - Opter pour une assurance-vie
Le contrat d’assurance-vie est souscrit pour une durée limitée, fixée dès sa signature. Il prévoit le montant de la prime que vous verserez chaque mois. En effet, si la prime peut être versée en une seule fois ou librement chaque mois selon vos moyens financiers, la plupart de ces contrats prévoient une prime mensuelle fixe.
Ces sommes sont versées à l’assureur, qui se charge de les faire fructifier. À l’issue du contrat, si vous (l’assuré) êtes toujours en vie, alors vous récupérez le capital que vous vous êtes constitué durant cette période d’épargne.
C’est une formule souvent utilisée pour se composer une retraite par exemple. Ces sommes peuvent être récupérées sous forme de capital ou bien sous forme de rente. L’avantage de ce type de contrat réside dans l’abattement fiscal qui s’y rattache et qui peut s’élever jusqu’à 152.000 euros, à condition d’avoir versé les primes jusqu’à l’âge de 70 ans.
Pour transmettre votre patrimoine, il convient de vous organiser par avance et de trouver l’option qui vous convient le mieux. Il faut aussi penser aux avantages fiscaux éventuels pouvant s’appliquer à vos bénéficiaires !
La Tontine, pour les partenaires de Pacs ou Concubins ?
Peu connue du grand public, la clause de « Tontine », également appelée « Pacte Tontinier », vous permet lors de l’achat d’un bien à deux de prévoir que seul le survivant est supposé avoir acheté le bien et en être le propriétaire d’origine. Ainsi, à votre décès, le Concubin ou le partenaire du Pacs évitera les servitudes de l’indivision et n’aura pas à racheter sa part aux ayants droits de la succession.
Le bien ne fait civilement pas partie de votre patrimoine. La Tontine vous permet de vous affranchir des contraintes propres au droit successoral et donc de gratifier votre concubin ou votre partenaire d’un Pacs. Même si le bien ne fait pas partie de votre succession sur le plan civil, le survivant devra payer des droits sur la part recueillie et calculés selon le degré de parenté et de la valeur de la part, c’est pourquoi il est intéressant de recourir en parallèle à la mise en place d’une assurance vie pour celui-ci.
En matière de concubinage, le « pacte tontinier » apporte donc un peu de protection !
Optimiser mes donations - La vente en viager
Vendre en viager à un proche est un moyen de vous procurer des revenus complémentaires, tout en conservant le bien dans le cercle familial ou amical. La vente à un âge avancé vous permet d’éviter des droits de donation ou de succession qui sont très élevés lorsque les liens entre vous et l’acquéreur sont éloignés ou inexistants.
Lors de votre décès, l’acquéreur n’aura payé qu’un bouquet (somme versée lors de la transaction) et un total de rentes inférieurs aux droits de donation ou de succession.
Attention, le prix du bouquet et de la rente doivent être réellement versés jusqu’à votre décès et il convient de garder trace de tous les paiements. Le fisc peut, en effet, soulever ce que l’on appel un abus de droit ou invoquer le fait que la donation à été déguisée sous forme de vente.
Le viager est le plus souvent adopté par des personnes n’ayant pas d’enfants et qui, outre le souhait de transmettre à moindres frais, ne disposent pas de revenus suffisants pour continuer à vivre décemment. Il a pour triple avantage de régler votre succession comme vous le désirez du temps de votre vivant, de percevoir un revenu régulier et de pouvoir rester à votre domicile en cas de viager occupé.
Optimiser mes donations - La cession gratuite de titre
Pour gratifier vos proches, il y a un véritable intérêt fiscal à leur donner des titres porteurs d’une plus-value latente car la donation « purge » la plus-value.
Par cette opération, vous n’avez aucune imposition sur les plus-values à régler, seules les ventes à titre onéreux peuvent être taxées. Quant à vous, vous ne paierez pas les droits si la donation est faite dans la limite des abattements auxquels vous pouvez prétendre.
De plus, il n’aura pas ou peu d’impôt sur les plus-values si celui qui reçoit la donation les revend rapidement. Légalement, la plus-value taxable correspond à la différence entre le prix de cession et la valeur inscrite dans l’acte de donation.
Si la cession intervient peu après le don, il est peu probable que la plus-value soit importante. Elle peut même être inexistante si le cours du titre n’a pas bougé depuis la donation.
Vous devez néanmoins respecter un certain formalisme et, surtout, une chronologie précise. La donation doit impérativement intervenir avant la cession des titres et le transfert de propriété doit être effectué, de manière absolument incontestable, successivement du donateur (vous) au donataire (héritier), puis du donataire à l’acquéreur.
Pour les actions cotées ou non cotées, le transfert résulte de l’inscription au compte de l’acheteur. S’agissant de biens immatériels, il est recommandé d’effectuer la donation par acte notarié.
Attention
Cette opération de transmission n’est pas autorisée pour les titres de stock-options et les attributions d’actions gratuites.
Optimiser mes donations - Adopter l’enfant de votre conjoint
Avec près de 720.000 familles recomposées en France, la question des transmissions aux enfants du conjoint se pose de plus en plus fréquemment.
Au regard des droits de succession et de donation, l’enfant du conjoint qui n’est pas issu de l’union actuelle n’a aucun lien avec son beau-parent et est donc considéré comme « étranger ».
Une donation à son égard implique qu’il verse au fisc 60 % de droits. Heureusement, la possibilité de l’adopter (sous conditions) peut largement réduire les droits, car il sera alors considéré comme votre l’enfant et bénéficiera des abattements et des droits de donation en ligne directe.
Cette adoption est strictement encadrée et l’adoptant doit remplir les conditions suivantes : être marié avec le parent de l’enfant, le Pacs étant accepté uniquement si l’enfant est majeur ; avoir au moins dix ans de plus que l’enfant ; et, surtout, justifier d’un motif légitime et pas uniquement financier. Il faut pouvoir démontrer qu’on a participé à l’éducation de l’enfant et acquis avec lui un lien familial ou affectif durable.
L’adoptant doit obtenir le consentement de l’enfant s’il a plus de 13 ans, celui de son conjoint et celui de l’autre parent, sauf si ce dernier est déchu de l’autorité parentale ou ne peut manifester sa volonté. Les consentements sont recueillis par le notaire et la demande d’adoption simple est à présenter au juge du tribunal de grande instance du domicile de l’adoptant.
Attention
Au-delà des avantages sur les droits de donation, l’adoption est irrévocable, même en cas de séparation ultérieure avec le parent de l’enfant. L’adopté continue à bénéficier de droits identiques à ceux des enfants « du sang » du donateur, ce qui peut générer des conflits ultérieurs…
F.A.Q.
Nul besoin d’être fortuné pour être écouté et accompagné dans les moments clés de votre vie. Une question sur votre fiscalité, la volonté de faire fructifier votre argent, d’investir, de transmettre, de protéger, les sujets sont nombreux et riches ! Je vous accompagne …
LA GESTION DE PATRIMOINE EST RÉSERVÉE AUX RICHES !
Très bien ! Il est important de s’entourer de professionnels spécialisés et compétents. Soumis au secret professionnel, je suis ingénieur patrimonial et major de ma promotion. Je vous accompagne dans la cartographie de vos risques et dans vos projets qu’ils soit d’ordre privés et/ou professionnels. Vous ne le saviez pas mais nos métiers se complètent et je travaille très souvent en inter-professionnalité en qualité d’expert sur des sujets techniques avec mes confrères !
J’AI DÉJÀ UN : COMPTABLE ; NOTAIRE ; AVOCAT !
Gestion de patrimoine ne rime pas nécessairement avec vendeur d’appartement ! Qu’il s’agisse de défiscalisation, de retraite, de succession, de dépendance ou d’épargne, mes services vous permettent d’obtenir une expertise approfondie sur votre situation avec des préconisations juridiques cohérentes.
JE NE VEUX PAS INVESTIR !
Heureusement ! Mon métier est un métier réglementé qui exige d’obtenir une capacité professionnelle. Il est fortement contrôlé par des accréditations, des agréments et des formations annuelles obligatoires. Fuyez les consultants patrimoniaux, qui se présente comme des conseillers en gestion de patrimoine où tout est gratuit ? Ce sont des agents commerciaux et ils vous prendrons pas moins de 2 à 3 x plus cher qu’un agent immobilier « assumé » bien plus compétent. La prestation intellectuelle est un service à valeur ajouté. Auriez-vous confiance envers un avocat qui ne vous fait pas payer ses services pour vous défendre ?
JE NE VEUX PAS PRENDRE DE RISQUES !
Rassurez-vous, cela vous coûtera toujours moins cher avant qu’après ! Quoi qu’il arrive l’impôt sera payé soit au début, soit à la fin. La France est championne du monde de la collecte de l’impôt. C’est pour cela que mon travail est basé sur l’anticipation et vise à vous faire faire des économies considérable au regard de ce que cela va vous coûter, à vous ou à vos proches.
LES SERVICES DU CGP COÛTENT TROP CHER !
Le sujet est tabou, pas intéressant, lointain, mais savez-vous combien d’argent aller vous perdre chaque mois sur vos revenus ? 40% à 60% ? Faisons une simulation et trouvons ensemble les meilleurs solutions pour arriver à vos objectifs tout en bénéficiant des niches fiscales.
LA RETRAITE CE N’EST PAS ENCORE, J’AI LE TEMPS !
Oui et non ! Il existe des solutions aujourd’hui afin d’anticiper les droits de succession et donc de les réduire. Il est donc nécessaire de faire le point et d’envisager toutes les solutions appropriées à votre situation.
LES DROITS DE SUCCESSION SONT ÉNORMES !
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