Qu'est-ce que c'est ?
L'investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier neuf ou ancien pour le louer à un tiers. Il s’agit d’une pratique courante dont chacun peut bénéficier et le plus souvent en contrepartie d'un avantage fiscal. Les investisseurs placent ainsi leur argent dans un logement (maison, appartement, studio) pour bénéficier sous certaines conditions de réduction d'impôts.
Plusieurs dispositifs de défiscalisation existent en France afin d’encourager la pratique. À titre d'exemple, le dispositif de la loi Pinel vous octroie une réduction fiscale pouvant aller jusqu'à 21% de la valeur du bien.
Les avantages :
Se construire un patrimoine immobilier ?
L’investissement locatif immobilier est l'un des rares placements qui peut bénéficier d'un crédit immobilier sur le long terme plus de 15 ans. L’investisseur se constituera donc un patrimoine, avec un apport personnel minimal. Les loyers perçus pour votre bien vous permettront de couvrir partiellement ou intégralement vos charges (crédit, gestion, etc). Au fil du temps, votre dette de crédit s'effacera au profit du patrimoine immobilier que vous aurez créé.
Se constituer un revenu complémentaire ?
L’investissement locatif est un outil qui vous permet de vous constituer un revenu complémentaire récurrent. La condition est d'avoir un logement bien placé car les locataires potentiels ne manqueront pas.
L'emplacement du logement locatif influencera grandement le montant du loyer qui sera demandé. À cela, il vous faudra bien-sûr prendre en considération son état et la santé du marché immobilier au moment de la mise en location.
Les 3 critères à prendre en compte
La solution de financement
Avant de vous lancer dans l’achat d’un logement à but d'investissement locatif, il est indispensable d’évaluer votre budget ainsi que votre capacité d’emprunt immobilier. Une fois votre bien trouvé, un montage financier approprié sera mis en place afin de tenir compte des loyers qui vous permettront de financer une partie de votre investissement et de retenir le prêt immobilier le plus adapté à votre situation.
La durée de mise en location
En choisissant un dispositif de défiscalisation, vous devrez vous engager à louer votre logement sur une durée plus ou moins longue en contrepartie de l'avantage fiscal. Les 2 régimes rois de l'investissement locatif immobilier sont le Pinel et le LMNP. Ils nécessitent que votre bien immobilier soit louer respectivement au minimum 6 et 9 ans.
L'emplacement de votre bien
Le choix du lieu du logement est primordial. Privilégiez un quartier agréable, proche des commerces et des transports. Les villes universitaires, les grandes métropoles ou encore certaines régions où la demande de logements est très forte, vous permettront de louer votre logement facilement et d’obtenir une excellente rentabilité.
Les différents régimes d'investissement immobilier
Un investissement locatif dans l'immobilier permet de bénéficier d’un véritable arsenal d’avantages fiscaux. En particulier des réductions d’impôt à travers les différents dispositifs (Pinel, Censi-Bouvard, Malraux…). Les statuts de loueur en meublé professionnel (LMP) et de loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous ouvrent également la possibilité de déduire certaines charges liées à votre investissement locatif.
La loi Pinel
Mis en place en 2014 et prolongé au moins jusqu’en 2024, le dispositif Pinel propose aux investisseurs achetant un bien immobilier neuf pour le mettre en location, d’obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 %, sur une période de 12 ans.
Le statut LMNP / LMP
Les statuts de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et de loueur en meublé professionnel (LMP) peuvent également vous offrir des avantages si vous décidez d’investir dans l’immobilier. Vous pouvez en effet, sous conditions, déduire les charges liées à votre placement, imputer le déficit foncier sur votre revenu global, procéder à des amortissements et éventuellement bénéficier d’une exonération de plus-value.
La loi Malraux
Mise en œuvre en 1962 pour protéger le patrimoine architectural et historique français, la loi Malraux s’adresse aux investisseurs dans l’ancien à réhabiliter. Elle leur offre une réduction d’impôt de 22 à 30 % sur le montant des travaux réalisés, en fonction du secteur où est implanté le bien et à condition qu’il soit mis en location pendant au moins 9 ans. Les futurs locataires ne doivent pas appartenir à la famille de l’investisseur.
La loi Monuments historiques
Vous pouvez déduire de votre revenu global jusqu’à 100% des frais de rénovation, des frais d’acquisition, ainsi que les intérêts d’emprunt liés à l’achat et aux travaux. Cette déduction s’étale sur une courte période de trois ans maximum.
La loi Censi-Bouvard
Introduit en 2009, le dispositif Censi-Bouvard propose à l’investisseur en immobilier meublé neuf, une réduction d’impôt de 11 % sur le montant investi et la récupération de la TVA à 20 %. Il est réservé aux particuliers n’exerçant pas sous le statut LMP (qui doivent déclarer les recettes locatives au titre des bénéfices industriels et commerciaux), et investissant au sein de résidences services.
Le déficit foncier
Si vous propriétaire bailleur, supportez pour un bien que vous louez des charges supérieures aux loyers perçus, on considère que vous êtes en situation de déficit foncier. Dans ce cas, vous pouvez soustraire le déficit de votre revenu foncier ou de votre revenu global et réduire ainsi votre base imposable. Il vous est possible de déduire chaque année de vos revenus votre déficit foncier, dans la limite de 10 700 €. En cas d’un dépassement de ce seuil, l’excédent sera alors reportable durant 6 ans pour une déduction sur votre revenu global et durant 10 ans pour une déduction les revenus fonciers.
La nue-propriété
Acheter un logement en nue-propriété permet de réaliser un investissement locatif à moindre coût. Investir en nue-propriété, c’est réaliser en moyenne 40% d’économie. Il s’agit d’acquérir en démembrement de propriété et ne payer qu’une partie de la valeur réelle du logement. Les droits sur le logement sont divisés entre 2 parties pour une durée déterminée.
La Nue-Propriété : L’acquéreur est propriétaire du bien sans en avoir l’usage pendant une durée déterminée.
L’Usufruit : L’usage du bien est accordé à l’usufruitier, qui détient le droit de bail et le devoir d’entretien.
En conclusion
Avant de vous lancer dans l’investissement immobilier locatif, préparez minutieusement votre projet. Si vous comptez devenir propriétaire d’un ou de plusieurs biens que vous allez louer, vous devez étudier l’état du marché immobilier et le type de logement que vous souhaitez acquérir.
Afin d'éviter les écueils et les mauvaises surprises, faites-vous accompagner par un professionnel de l'investissement en immobilier et en gestion de patrimoine comme le cabinet de conseil Arturo Wealth Management.